珺牛策略 未来五年，花10万买一套房子不是梦？也是让年轻人赶上时代红利了
那套花10万能买的房，是真的来了吗？
这几年一直躺平没买房的年轻人，或许真的赌对了。
尤其是，当“贷款卖房”开始出现在市场上的那一刻，游戏规则已经彻底改写。
“当房子不再是用来炒的，而是回归‘住’的本质”，这句口号在《“十五五”规划》里，被第一次写进国家顶层设计层面。这可不是喊口号，而是一场从根子上掀翻楼市逻辑的革命。
过去买房靠赌涨，现在买房得明算账。
从“经济发动机”到“民生配套”，这一步跨得惊人。
在以往几轮五年规划中，房地产一向是与GDP、投资、消费并驾齐驱的“支柱产业”。
可到了“155”规划，房地产被直接归入“保障和改善民生”，和医疗、养老、教育并列。这一刀切得干脆利落，隐含的信号就一个：房子，不再是保值增值工具，而是彻底变为消费品。
展开剩余85%谁还在幻想抄底炒房的？
不好意思，如今买完房贷款填不满原本金还清的空缺，只能靠“贷款卖房”才能完成交易，也就是说，房价跌到要倒贴钱才能出手的地步。这不是极端个例，而是全面信号。
要理解当下楼市逻辑变天，得从支撑它的三根“油门”说起。
第一，过去人口每年净增千万，人口红利滚滚来；
第二，城镇化从30%推高到将近67%，几亿人口进城定居；
第三，货币超发，M2从10万亿飙升到300万亿，钱越来越“毛”，人人都拿着热钱押房产。
但现在，三根油门一个个熄火。
城镇化见顶，城市空间接近饱和；2024年全国出生人口954万，死亡人口1093万，人口正式负增长已成事实；宽松货币时代终结，金融持续收紧。
想再靠过去那套“闭眼买房稳赚不赔”的逻辑走下去？那叫刻舟求剑。
数据就是最冷的现实。
2021到2024三年间，全国商品房销售面积从17.9亿㎡跌到9.7亿㎡，跌幅达45.9%；销售金额从18万亿元骤降至9万亿元，腰斩46.8%。
这不是“下行通道”，是“自由落体”。
市场的冷，不是体感，而是冰点。而楼市的“崩盘四部曲”，我们已经快走完三步。
新房降价，开发商撑不住，挖个坑都卖不出去。
法拍房堆积，家庭断供，银行甩卖。
二手房暴跌，“贷款卖房”成常态，套现之难前所未见。
接下来，就是最致命的一刀，房产税已经开始试点了。
当房价只是跌而不涨，多余的房子不仅租不出去、升值无望，还要连续交税、交物业费、交空置罚金，那可真是难。
房产税一旦落地，那才是真的最后一波价值被榨干。
这场暴风雪里，谁更惨？
当然是持仓最多、上杠杆最猛的中产以上人群。
而年轻人，因为没上车，反倒成了这轮大调整中唯一不背锅的“幸存者”。
其实我们错不在“买不起”房，而在于识破了资本的套路。
什么叫“资产”？什么叫“负担”？只是儿童房还没住满，房贷就把三代人积蓄吃空，没点财务常识的人才会往火里跳。
举个例子。
一个在上海外环买套300万小两居的年轻人，首付至少90万起步。
两边父母六个钱包加上养老金才能勉强拿得出，不是“买”一套房，是把全家人的未来砸进去不中筹码。一旦失业、变动、裁员，就面临资产跌价+还贷压力叠加爆炸。从“安家”变“毁家”，只差一封辞退信。
这还是能买的家庭；更多年轻人索性就不玩了——能租干嘛买？租一年，也只是一台iPhone的钱。
而新规划最关键的一笔，叫现房销售全面推行，期房游戏终止。
过去开发商怎么玩？挖个坑，交30%首付，空手套白狼，预售拿地，买家的钱当贷款用，再盖新的期房，连环滚雪球。
结果？项目没交付，房贷照付，维权半年。
而现在规则改了， 房子必须建好，验收通过，才能卖； 购房款必须进监管账户，专款专用；开发商想挪用？没门。
这是国家在帮你兜底，保护每一个买房的普通人不再做接盘侠。
另外，“因城施策”这四个字，不只是管理术语，而是城市命运的分水线。
沈阳一年流失2.8万人，却新增9万套房，那妥妥是“房比人多”。再便宜的房子，也注定卖不出去，住不上人，终究入库等待贬值。
再看深圳，一年净增20万常住人口，但新增新房才6.7万套。供不应求，核心地段房源照样紧俏。你抢不抢自有市场定价。
这意味着，没有所谓“全国房价”，只有“各城命运”。
买房如买股票，三四线像ST股，只跌不停；一线像茅台，永远供不应求。明白这点，才不至于被普涨的幻觉绑架。
很多人问我，现在是不是抄底的好时机？
我的回答是：看情况，不是刚需可以再等等。
第一，房产税还没落地，价格还没触底；
第二，开发商坏账还未真正清算，行业没见底；
第三，年轻人购买力尚未释放，刚需还在观望；
最核心的一点是：我们终于从“房奴”的逻辑觉醒。
房子只是个“壳”，居住才是本质。从投资逻辑回归消费逻辑，才能让房市真正健康，普通人也才有喘息机会。
也许还需要1到2年房价继续挤水分，但当“10万能买一套小房子”不再是调侃，而是现实，那才叫真折叠后的价值回归。
那些没买房的年轻人，正站在时代风口上。不是幸运，是理性。
说到底，房改不是让你当接盘侠，也不是鼓励全民买房，而是告诉你：
你有权等待，更有权选择。
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